Le persone hanno una serie di motivi per voler acquistare una seconda casa; alcune persone potrebbero desiderare una vacanza in fuga, alcuni potrebbero voler guadagnare un reddito dall'affitto di case e altri vorranno acquistare una casa che deve essere "sistemata" per la loro pensione. Se stai pensando di acquistare una seconda casa per qualsiasi motivo, dovresti valutare tutti i pro e i contro prima di impegnarti in un altro mutuo ipotecario.
Fare un passo
Parte 1 di 3: decidere se l'acquisto è giusto per te
Passaggio 1. Guarda il mercato per comprare
I prezzi delle case sono attualmente economici o costosi? Prova a cercare un grafico del reddito familiare rispetto ai prezzi delle case e verifica se la città che stai cercando ha un rapporto elevato rispetto ad altre città. Nota che alcune città come New York e San Francisco potrebbero essere storicamente immuni a rapporti simili.
Parla con uno o più agenti immobiliari dei prezzi relativi delle case. Anche se non si ottiene una risposta definitiva (è difficile valutare se il mercato interno è economico o costoso, perché le informazioni non sono sempre chiare), è possibile ottenere indizi su determinati mercati da tenere d'occhio o persino su case che sono vendendo bene. Questa informazione è preziosa
Passaggio 2. Supponi di non essere in grado di affittare la tua seconda casa
Una seconda casa è ancora un investimento sicuro senza che l'affitto sostenga la lista delle spese? Altrimenti, dovresti seriamente mettere in discussione la decisione di acquistare una seconda casa. Troppe famiglie acquistano seconde case troppo care, scommettendo di poterle affittare quando non le abitano. Quando l'affitto diventa irrealizzabile, impossibile o rende molto meno del previsto, i proprietari di case trovano solo un investimento fallito.
Passaggio 3. Elenca i possibili costi
Elenca tutti i possibili costi di proprietà di una casa. Riesci a far rientrare tutti questi costi nel tuo budget lasciando comunque un po' di spazio? Sì, guadagnerai capitale con una seconda casa, ma se investire in una seconda casa ti tiene stretto ogni mese, potrebbe essere meglio aspettare fino a quando non avrai estinto il tuo primo mutuo ipotecario, per esempio. Ecco alcuni possibili costi da considerare:
- Imposta patrimoniale. Diversi in ogni paese; la tassa di proprietà annuale media a Los Angeles è di $ 1.200 per una casa da $ 100.000, ovvero l'1,2%. Se le tasse sugli immobili nella città che stai considerando sono molto alte, controlla le tasse sugli immobili nelle città vicine. Puoi risparmiare un sacco di soldi sulle tasse immobiliari semplicemente acquistando una casa in una città vicino alla posizione desiderata che non ha un carico fiscale elevato.
- Conti di base. Questo dovrebbe essere molto più basso se la casa non è occupata per la maggior parte dell'anno, ma non dovrebbe essere trascurato.
- Costi di riparazione/manutenzione. Le case sono cose viventi: crescono, invecchiano, hanno bisogno di aiuto. Considera i costi dei lavori di ristrutturazione e dei servizi di manutenzione periodica, come l'abbellimento del paesaggio. Il cortile e il giardino della seconda casa devono essere mantenuti se c'è un inquilino, o se sei assente per una parte dell'anno. Nei mesi estivi, le erbacce selvatiche e l'erba non tagliata annunciano che la proprietà è disabitata. Nei climi freddi, i vialetti e le passerelle che non vengono sgomberati dalla neve sono un invito al vandalismo o al furto.
- Assicurazione aumentata. I costi assicurativi possono essere più elevati perché l'immobile non è stato occupato per diversi anni o perché è stato locato.
- Servizi di gestione della proprietà. La società di gestione immobiliare dovrebbe tenere conto di un grande fattore di costo nei tuoi calcoli, soprattutto se stai acquistando una seconda casa molto lontana dalla tua residenza principale. Se stai affittando una proprietà, dovrai provvedere a qualcuno che fornisca riparazioni di emergenza al tuo inquilino. Se hai una casa per le vacanze isolata, assicurati che qualcuno possa verificare la presenza di tubi congelati o un tetto che perde o eventuali danni alla casa durante la tua assenza.
Passaggio 4. Non limitarti a fare affidamento sugli stessi crediti d'imposta che potresti ottenere per la tua prima casa
Verificare con l'IRS (o la DGT in Indonesia) per scoprire quali saranno le implicazioni fiscali per le seconde case. Per molte persone, l'imposta sulla proprietà della seconda casa costa più del credito d'imposta, soprattutto se si vive nella casa per più giorni rispetto al numero di giorni in cui la si affitta.
Ad esempio, se affitti la casa per meno di 14 giorni, non è necessario includere tale reddito. Se vivi in casa per meno di 14 giorni all'anno, la tua proprietà è considerata un'impresa e fino a $ 25.000 all'anno in perdite deducibili
Passaggio 5. Consulta un CPA (pubblico commercialista) o un consulente fiscale prima di iniziare a cercare una seconda casa
Un commercialista pubblico o un consulente fiscale sarà in grado di fornirti informazioni accurate e aggiornate su storni fiscali, prestiti, tassi di interesse, ecc. Ad esempio, potresti essere in grado di stimare un mutuo ipotecario più costoso, con un tasso di interesse più elevato, indipendentemente dalla tua storia creditizia: le seconde case di solito costano di più.
Parte 2 di 3: fare il primo passo giusto
Passaggio 1. Considera prima il noleggio nell'area in cui prevedi di acquistare
Molte persone commettono l'errore di acquistare un immobile in un mercato di cui non sanno nulla e di cui, alla fine, non si preoccupano molto. Anche se hai intenzione di usare la tua seconda casa come investimento e di affittarla, dovrebbe essere principalmente un posto dove puoi vederti vivere lì, anche se solo per poche settimane all'anno. Affitta in zona almeno per un po' per assicurarti di vivere a tuo agio.
Passaggio 2. Parla con la gente del posto e diventa uno di loro
Scopri cosa piace alla gente del posto; dove pensano che sia il futuro dell'area; da quanto tempo vivono lì, ecc. La gente del posto può darti una buona visione di come è la vita nella zona. Usa queste informazioni per determinare se l'acquisto di una proprietà è un buon investimento a lungo termine.
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Sii anche un locale (quando prendi in affitto un momento) in modo da poter indagare su alcuni dei fattori che aumenteranno il valore della tua potenziale casa:
- Distanza da una buona scuola
- Opzioni di trasporto affidabili ed estese
- Scelta dei posti dove fare acquisti
- La distanza dall'ospedale e anche la presenza della stazione di polizia e dei vigili del fuoco
- Basso tasso di criminalità
Passaggio 3. Guarda quanto costano i "comps" in quell'area
I comp, o prezzi comparabili delle case, dovrebbero darti una buona idea di quanto siano generalmente costose le case nella zona. Puoi parlare direttamente con un agente immobiliare per ottenere dati sui prezzi delle case comparabili. La chiave per confrontare i prezzi delle case è guardare il prezzo di vendita, non il prezzo di listino. Usa i prezzi delle case comparabili per una guida approssimativa - solo perché una casa con 4 camere da letto e 3 bagni nella stessa strada venduta per $ 575.000 (7,6 miliardi di rupie) non significa che una casa con 4 camere da letto e 3 bagni sia quello che vuoi anche tu avrà lo stesso prezzo.
Passaggio 4. Inizia a familiarizzare con le responsabilità del proprietario se prevedi di affittarlo
Se stai cercando di affittare una seconda casa e costruire un patrimonio, è importante sapere cosa ci si aspetta da te. Non metterti sotto la minaccia della legge essendo pigro o ignorante: ti lapiderai. Ecco alcune cose che dovresti iniziare a esaminare come potenziale proprietario di una casa in affitto:
- Scopri come espellere un inquilino o rescindere un contratto di locazione.
- Studia le leggi del tuo stato in materia di depositi cauzionali, cosa può essere coperto - pulizia, affitto non pagato, danni eccessivi - e non può essere coperto - aggiornamenti di mobili, danni normali, riparazioni - da esso.
- Scopri come strutturare una domanda di affitto e il processo di selezione degli inquilini. Le leggi contro la discriminazione richiedono legalmente di seguire le regole applicabili.
- Conoscere i propri doveri per quanto riguarda le riparazioni e la manutenzione di routine.
- Proteggiti dalla responsabilità per danni agli inquilini. Puoi essere ritenuto responsabile per qualsiasi incidente grave che coinvolga un inquilino per il quale è responsabilità dell'inquilino proteggersi o ripararlo il più rapidamente possibile.
- Conoscere l'elenco dei diritti degli inquilini, in particolare per quanto riguarda la privacy. Nella maggior parte dei paesi, è necessario dare all'inquilino un preavviso di 24 ore se si intende riparare o mostrare la proprietà, tranne in caso di emergenza.
Passaggio 5. Trova un agente immobiliare
Un agente immobiliare, con almeno 5 anni di esperienza nella zona desiderata, sarà il tuo consulente per tutta l'esperienza di acquisto. Un agente immobiliare ti aiuterà a restringere la ricerca della tua casa finché non avrai cancellato tutto tranne il meglio. Quindi, dopo aver completato l'acquisto, un buon agente immobiliare si terrà in contatto con te dopo la vendita. Questo diventa molto importante per i proprietari di case la cui residenza principale è molto lontana dalla loro seconda casa.
Parte 3 di 3: Conclusione dell'accordo
Passaggio 1. Garantire il finanziamento prima di decidere su una casa
Ottenere una valutazione e poi avere un mutuo ipotecario pronto per l'uso ti farà sapere che tipo di casa puoi permetterti. Poiché questo sarà molto probabilmente un prestito ipotecario numero 2, preparati a pagare tassi di interesse più elevati e probabilmente ti qualificherai solo per un prestito ipotecario più piccolo. Una volta che sai con certezza il budget totale che otterrai, metti da parte i soldi per un acconto.
- Al fine di ottenere la migliore seconda ipoteca, i creditori spesso cercheranno un rapporto debito/reddito (DTI) inferiore al 36%. Ciò significa che il tuo debito totale, incluso il tuo primo mutuo ipotecario, dovrebbe essere solo circa un terzo dell'importo che guadagni ogni mese. Ad esempio, un proprietario di contanti con un reddito di $ 7.000 (92,5 milioni di rupie) al mese e un debito di $ 2.500 (33 milioni di rupie) ha un DTI del 35%.
- Preparati a pagare il 20% del prezzo di acquisto. Questo denaro dovrà provenire dai tuoi risparmi personali o dall'attuale capitale di residenza. Potresti anche prendere in considerazione un prestito dalla tua assicurazione sulla vita o dal fondo pensione.
Passaggio 2. Fai un'offerta
Fai un'offerta sulla seconda casa che desideri. Preparati a fare diverse offerte che alla fine supereranno le altre prima di raggiungere l'offerta finale.
Passaggio 3. Adottare misure per iniziare a proteggere la tua nuova casa
Una seconda casa è un investimento, quindi vorrai assicurarti di fare il possibile per proteggerla. Ecco alcune cose che puoi fare per mantenere aggiornate le tue risorse:
- Fai un'ispezione a casa prima dell'acquisto. Vuoi essere a conoscenza di eventuali problemi o difetti che il venditore potrebbe non aver affrontato prima della vendita.
- Ottieni un'assicurazione di proprietà.
- Ottieni un'assicurazione contro i danni (terremoto, alluvione, incendio, ecc.).
Suggerimenti
- Rivolgiti ad un agente immobiliare della tua zona di interesse. Chiedi loro informazioni sugli immobili in affitto nella zona. È anche una buona idea chiedere informazioni sull'economia locale, poiché può avere un grande impatto sui valori delle proprietà.
- Non c'è niente di sbagliato nel fare amicizia con le forze dell'ordine locali e i vicini della zona in cui hai intenzione di acquistare una seconda casa, soprattutto se non la occuperai spesso. Se i tuoi vicini ti conoscono o ti hanno incontrato, è più probabile che ti contattino se notano che qualcosa non va.
- Leggi libri su come diventare proprietario di una casa in affitto se pensi di voler affittare la tua seconda casa. Scopri le normative locali e statali prima di affittare la tua seconda casa. Le case in affitto dovranno soddisfare tutte le norme di sicurezza, compresi i rilevatori di fumo incorporati e due uscite. Cose del genere possono sembrare piccole, ma a meno che tu non sia molto abile, dovrai pagare un professionista per effettuare riparazioni e installazioni sulla tua seconda casa se non soddisfa tutti i requisiti di sicurezza e zonizzazione.
Avvertimento
- Dovresti considerare di ottenere un limite più alto per l'assicurazione danni per una seconda casa, anche se non è richiesto un limite più alto. Non sarai sempre nella tua seconda casa, quindi avrai bisogno di un'assicurazione completa per incendio, furto, altri eventi naturali, come inondazioni e danni causati dal vento.
- È una buona idea pensare di aggiungere un'assicurazione di emergenza aggiuntiva, soprattutto se hai intenzione di affittare la tua casa per le vacanze a qualcun altro.
